Видео дня
Пять мифов о киевской недвижимости
Жизненный цикл среднестатистического украинца можно схематически изобразить так: родиться – выучиться – найти работу – жениться/выйти замуж – родить ребенка – купить жилье – тихо умереть. Некоторые этапы можно упустить (женитьбу) или ускорить (например, не обязательно учиться, если дешевле купить диплом). И только пункт «купить жилье» является неизменно важным абсолютно для всех. Оно (жилье) необходимо вне зависимости от политических пристрастий и сексуальной ориентации, более того, это даже не стереотипное увлечение или модная тенденция.
Другое дело, что ценностные основы жилплощади у нас и там («там» - это, конечно же, на Западе) диаметрально противоположные. И вопрос состоит не в том, что немцу или французу жилье нужно меньше/больше, нежели украинцу. Просто веками сложившаяся бюргерская система Запада изначально нивелирует потенциальные социальные бунты, предлагаю своему потребителю жилье от планки «доступное» до «мечты всей жизни». Перед написанием данного материала я провел консультации с различными риэлтерскими компаниями Киева, и один из специалистов по столичной недвижимости мне сказал буквально следующее.
«На днях мой клиент в Германии купил однокомнатную квартиру за 32 тыс. долларов. В Киеве за такие деньги сегодня пока что нельзя вообще ничего купить, даже на самой отдаленной окраине. Вот пока у нас в нищей стране недвижимость будет в разы дороже, чем в Европе, мы не будем иметь никакого будущего». Напомню, это слова риэлтера, для которого априори высокая цена на недвижимость является залогом его высоких доходов.
Но теперь от общей софистики приступим к анализу киевского рынка. На данный момент по столице активно бродят несколько «сладких» мифов, а именно:
недвижимость вот-вот упадет в цене и чуть ли не за копейки (читай, пару-другую тысячу долларов) можно будет прикупить квартиру; уже сейчас в Киеве можно купить квартиры за 30-35 тысяч долларов (а я лично видел в метро объявление о продаже квартир от «28 тысяч в новостройке»); на данный момент рынок недвижимости мертв; покупать в строящихся домах квартиры нельзя – рискуешь потерять все; обвал с ценами на недвижимость выкинул с рынка спекулянтов и махинаторов.
Теперь начнем эти мифы изучать по порядку. Начнем с первого пункта. Недвижимость в цене, действительно, систематически падает. В среднем на 0.5% в месяц (что само по себе немало). И на протяжении 2011 года на данный момент нет ни единой предпосылки, чтобы эта тенденция изменилась. Хотя хочу добавить, что, например, в соседней Москве весной рынок «вторички» медленно, но пополз вверх. Пока что это ни о чем не говорит, разве только о том, что наши соседи быстрее смогли выйти из кризиса. В Киеве на данный момент иная ситуация. Как мне сказал один из риэлтеров, если до кризиса (2008 года) однокомнатная квартира на Троещине или Харьковском массиве за 80-90 тыс. уходила тут же после первого ознакомления, то теперь клиент устраивает настоящие смотрины и совершенно не спешит. Но при этом сам рынок недвижимости уже сегодня достиг своего дна. Т.е., ежемесячное падение в полпроцента может продолжаться еще достаточно долго, полгода, год, может даже еще дольше.
Однако в любой момент может произойти обратный скачок цен (связано это может быть с чем угодно, например, с курсом доллара или даже принятием земельного кадастра). Иными словами, если у вас есть деньги на квартиру и вам «не горит» ее купить с сегодня на завтра, не спешите покупать. Но не в том плане, что со временем она станет еще намного дешевле, а лишь потому, что рынок позволяет не торопясь выбрать по критерию цена/качество лучший вариант.
Второй миф об очень дешевых квартирах в Киеве также несостоятелен. Квартир за 30-35 тысяч в Киеве нет. Это факт. Самую дешевую гостинку в Киеве продали в прошлом месяце за 42 тысячи долларов на Оболони. Есть объявления по 35-38 тысяч, но жилье оказывается проблемным (например, переделанные общежития). Объявления о новостроях за такие (а то и меньшие деньги) несут в себе один нюанс – дом в лучшем случае не сдан в эксплуатацию, а скорее всего, и вовсе не построен. Впрочем, к осени гостинку найти за 38 тысяч скорее всего будет реально, хотя и здесь есть своя особенность. Как сообщила мне риэлтер Эмма, ликвидная недвижимость (в нашем случае та, что отдается чуть ниже существующей рыночной стоимости) уходит почти моментально. Это означает, что при удаче и сейчас можно «схватить» ту же гостинку за 38 тысяч, но такое жилье необходимо выжидать. Реальный же выбор сегодня в Киеве дешевого сегмента начинается от 45 тысяч.
Третий миф о «мертвом рынке недвижимости» максимально приближен к истине. Рынок, действительно, стоит. Однако здесь все зависит больше от продавцов, нежели от потенциальных покупателей. Все та же Эмма мне привела характерный пример. По Щорса в элитном новострое продавалась квартира. Стартовая цена была полмиллиона долларов. Через два месяца хозяин снизил цену до 470 тысяч. Еще через два месяца до 450. Затем была 440 тысяч, и, в конце концов, он нашел покупателя за 380 тысяч. Это пример того, что человек настроен был продать квартиру, пусть и с чудовищной скидкой. И еще один противоположный пример, только уже с арендой. В 2010 году по Саксаганского сдавалась элитная квартира за 5000 тыс. у.е. в месяц. Иностранцы готовы были взять в аренду ее за четыре с половиной тысячи, но хозяин отказался. В результате иностранцы нашли себе буквально рядом почти аналогичную квартиру за 4 тысячи. Теперь самое интересное. В текущем 2011 году все та же квартира по Саксаганскому выставлена уже по цене в 4 тысячи, но ее все равно никто не берет. Все эти примеры говорят о том, что при достаточно тягучем рынке, продавать свой товар вполне возможно, но нужно не бояться демпинговать.
Следующий миф – нельзя покупать в строящихся домах недвижимость. Сразу скажу чушь полная. Изначально, во все времена и во всех цивилизациях (даже таких запущенных, как наша) покупка в новострое всегда означала чудовищную экономию средств, а самое главное, покупатель брал абсолютно «свежее» жилье. Другое дело, что махинации в этом направлении также существуют чудовищные. Но согласитесь, одно дело одолжить «до получки» деньги своему сотруднику по работе (может ведь, зараза, и не отдать), и совсем другое дело – одолжить деньги (без разницы, какую сумму) уличным цыганам. Если уж вы решились вкладывать деньги в новострой, то необходимо уяснить всего лишь несколько принципиальных вопросов:
- как давно застройщик работает на рынке недвижимости («знак качества» - не менее 10 лет);
- какие объекты и в каком объеме он сдал в эксплуатацию;
- сколько в среднем строится застройщиком дом (кирпичный и монолитно-каркасный);
- наконец, были ли ранее случаи недостроя.
Поэтому если застройщиком выступает, скажем (пример привожу без всякой рекламы) «Киевгорстрой» - то это одни расклады, а если какие-то «Рога и копыта», то другие. В любом случае, оживить рынок недвижимости может именно вкладывание денег в потенциально строящееся жилье и риск здесь минимальный, если четко разбираться кто и как строит.
Наконец, последний миф – на рынке недвижимости почти не осталось спекулянтов. Скажем так, если бы их не было, то квартиры в Киеве тысяч на пять стоили бы дешевле. Спекулянты в сфере недвижимости – это как коррупционеры среди украинских чиновников: были, есть и обязательно будут. Но при этом от посткризисных спекулянтов, как бы странно это не звучало, есть своеобразная польза. Схема работы барыг осталась традиционной – купить дешевле, продать/сдать в аренду дороже, однако появился своеобразный нюанс. Спекулянты на рынке недвижимости чем-то напоминают букмекеров. И те, и те рискуют своими деньгами, профессионально просчитывая свою выгоду. А потому, при определенной сноровке, спекулятивные игроки на рынке недвижимости могут стать в определенном смысле флюгером.
В завершение приведу одну своеобразную статистику. Одна достаточно известная риэлтерская компания Киева предоставила мне следующие данные – из 1 418 их клиентов-арендаторов элитного жилья в Киеве, почти 800 проживает за рубежом (в Швейцарии, Франции, Италии, Канаде и т.д.). Это говорит только о том, что покупают и снимают ЗА ТАКИЕ деньги недвижимость у нас только дураки, а умные люди ПО-НАСТОЯЩЕМУ живут за границей. Обидно? Пригласите немца в Киев и скажите, что вот эта квартирка на Милютенко стоит дороже, чем в Мюнхене на Гогенцоллернштрассе.