"Мы случайно узнали, что нашу недвижимость захватили": как в Украине работает масштабная рейдерская схема и кто может стать жертвой
В Украине количество уголовных производств по рейдерству за пять месяцев 2024-го в 1,3 раза опередило показатели за весь прошлый год. Жертвой может стать любой украинец: даже тот, кто приобрел свою недвижимость десятки лет назад.
В редакцию OBOZ.UA обратился представитель группы жителей одной из киевских многоэтажек. Он через суд пытается вернуть часть дома, которую, по его мнению, незаконно захватили. OBOZ.UA изучил материалы дела и выяснил, что такая же схема завладения недвижимостью применялась в десятках разных случаев. Речь идет о переоформлении объектов недвижимости на миллионы долларов. О том, как работают рейдеры и кому достается недвижимость, – читайте в материале.
Как находится "новый владелец": пошаговая инструкция
"Мы вообще случайно узнали, что наше помещение захватили", – рассказывает OBOZ.UA киевлянин Андрей Сикун. Мужчина входит в инициативную группу жильцов многоэтажки на Владимира Ивасюка, 6. В апреле прошлого года жители решили сдать в аренду место общего пользования. Это нежилое помещение в доме, принадлежащее всем владельцам квартир.
В viber-группе дома провели опрос и решили, что в пустовавшем помещении мусоросборника позволят поставить кофейные автоматы. Арендатор будет платить ежемесячно 5 тыс. грн, и деньги будут тратить на нужды дома. Как рассказывает Сикун, помещение хотел арендовать Сергей Шепелев, директор компании "Ветсенс". С ним и был подписан договор.
А уже через несколько месяцев оказалось, что помещение пытаются продать на OLX. Право собственности оформили на Татьяну Берзину. OBOZ.UA получил выписку прав на недвижимое имущество. Татьяна Берзина принесла регистратору Инне Заец договор инвестирования еще от 2003 года и получила в собственность помещение площадью не более 11 квадратов.
Мы нашли адвоката, которая представляет интересы регистратора. Та заявила, что Инна Заец сейчас находится за границей. Как оказалось, это всего один из сотни (!) случаев рейдерского захвата. OBOZ.UA удалось найти десятки подобных дел, и все они связаны между собой.
Сергей Шепелев, якобы пытавшийся арендовать, как говорит Сикун, украденную недвижимость, до 2019-го был владельцем "ТРЕСТ Киевгорстрой-1". Это компания, которая построила многоэтажку по адресу Ивасюка, 6. И именно с инвестиционным договором этой компании Берзина смогла оформить на себя помещение.
Когда жильцы дома по ул. Ивасюка, 6, сделали выписку из реестра прав на недвижимое имущество, они выяснили, что у них украли целый ряд помещений. В шестом корпусе помещения 15-17, 6, во втором – помещение 9, в четвертом корпусе – помещение 105, а в шестом – 6, 7, 8 оформили на компанию "Комфорт групп плюс". Это недвижимость в сотни тысяч долларов. Директор этой компании Виталий Босенко в сервисе GetContact подписан в качестве водителя одного из киевских предпринимателей.
Шепелев ранее был зарегистрирован в Донецке, а "ТРЕСТ Киевгорстрой-1" он владел в партнерстве с Олегом Алташиным, который, согласно данным YouCotrol, был зарегистрирован в Луганске. Оба – уже бывшие бенефициары.
Схема всегда одна и та же: к регистраторам приходят с инвестиционными договорами от застройщика, которым может быть 15-10 лет, и требуют зарегистрировать право собственности на недвижимость. Как говорится в делах, иногда для этого используют фальшивые документы. Более того, в отдельных случаях из-за Минюста отменяли предварительную регистрацию.
"Эта схема появилась очень давно. Расскажу на примере. Условно, вы заключили инвестиционный договор с застройщиком, дом построили, на вас зарегистрировали право собственности на квартиру. Проходит 10 лет, вы спокойно живете, но компания, с которой вы заключали договор об инвестировании, меняет владельца. Тогда они идут в Министерство юстиции и отменяют регистрационные действия, в результате которых вы получили квартиру. Потом квартиру перепродают, к вам приходят со словами: "Это же моя квартира, почему вы тут живете?" И вам нужно идти в суд и доказывать, что это ваша квартира и вы за нее платили", – рассказывает адвокат Александр Собкович. Он уже несколько лет занимается расследованием подобных схем.
По подсчетам OBOZ.UA, всего с помощью такой схемы ее участники могли получить недвижимость на миллионы долларов. Возбуждено несколько уголовных производств. При этом известно далеко не обо всех схемах. Часто жильцы многоэтажек даже не знают о том, что их, например, цокольное помещение захватили. Для того чтобы защитить свое имущество, нужно нанимать адвоката и обращаться в суд. А это может занять годы и стоить десятки тысяч гривен.
Речь идет не только о небольших помещениях в многоэтажках. К примеру, компания "Белами ЮА" и сам "ТРЕСТ Киевгорстрой-1" стали стороной в деле №756/5560/23. Компания "Белами ЮА" в конце 2022 года получила право собственности на недвижимость площадью почти 400 квадратов, которой творческая мастерская "Престиж" владела еще с 2016-го. Тогда "ТРЕСТ Киевгорстрой" обратился в Минюст, отменил регистрацию на "Престиж" для того, чтобы подтвердить регистрацию на компанию "Белами ЮА". То есть у недвижимости был свой владелец, но через шесть лет оказалось, что "ТРЕСТ Киевгорстрой-1" решил отменить регистрацию. И это не самый большой объект.
В делах о возможном рейдерстве часто фигурируют названия еще двух компаний: "Комфорт Групп Плюс" и "Инвест-групп АК". Обе компании принадлежат Виталию Босенко и Константину Бобровскому. На "Инвест-групп АК" оформили:
- помещение 7-8 на улице Ивасюка, 10а, корп. 5;
- помещение 6 на улице Ивасюка, 10а, корп. 6;
- помещение 106 на улице Ивасюка, 10а, корп. 4;
- помещение 9 на улице Ивасюка, 10а, корп. 2.
"Указанные нежилые помещения по поддельным документам регистрировались на лицо, которое в дальнейшем передавало нежилые помещения в уставный капитал ООО "Комфорт Групп Плюс", которое, в свою очередь, передало указанные помещения в уставный капитал ООО "Инвест-групп АК", – говорится в материалах дела №756/7539/24.
Кто может быть причастен к схеме
Такую же схему семь лет назад применила компания "Транзит-Оил". Еще в конце 2017-го, когда компанией "ТРЕСТ Киевгорстрой-1" владели Шепелев и Алташин, компания "Транзит-Оил" зарегистрировала на себя 40 паркомест по адресу Героев Сталинграда, 4. Для этого они использовали документы от "ТРЕСТ Киевгорстрой-1", которые вроде бы были выданы еще в 2009-м.
Паркоместа вернули. Однако впоследствии эта схема начала повторяться. Кстати, за счет возвращенных паркомест компания могла бы внести свой вклад в обороноспособность страны и заплатить налоги.
Однако "ТРЕСТ Киевгорстрой-1", судя по открытым данным, этого не делает. По состоянию на 2022-й налоговый долг составлял 201 млн грн. Сейчас, по данным OBOZ.UA, долг достигает 300 млн грн. При этом компания имеет в собственности 174 объекта недвижимости. Почему налоговая не взимает долг – загадка. Мы направили запрос в налоговую с просьбой разъяснить, что сделано для того, чтобы обязать компанию выполнить свои обязанности перед государством. В условиях полномасштабной войны каждая гривня уплаченных налогов пополняет бюджет на оборону.
Сергей Шепелев, с которого и началось расследование OBOZ.UA, и сейчас связан с "ТРЕСТ Киевгорстрой-1". Так, директором этой компании работает Максим Саксонов. Ему до 2021-го принадлежала компания "Ветсенс", в которой Шепелев сейчас оформлен директором. Также Саксонову принадлежит и компания "Белами ЮА", которая становится новым владельцем недвижимости после отмены предварительных регистраций.
Интересно, что, по данным аналитической системы YouCotrol, Сергей Шепелев отмечается как один из бывших руководителей ООО "Укоинвестстрой". Многим киевлянам известна эта компания, входившая в группу пресловутого застройщика Анатолия Войцеховского. Суть аферы Войцеховского заключалась в том, что чрезвычайно низкой ценой на квадратные метры он привлекал инвесторов вкладываться в свои многочисленные новостройки, не имевшие разрешительной документации. В общей сложности таких новостроек было более 40. В результате часть семей жила в домах, которые не были введены в эксплуатацию, остальные так и не дождались своих квартир, а сам Войцеховский скрывался в Польше. OBOZ.UA неоднократно освещал эти события.
Пока нет подтверждений, что именно Войцеховский является автором ноу-хау своего бывшего менеджера, который получил контроль над ЧАО "ТРЕСТ Киевгорстрой-1". Впрочем, попытка задним числом пересмотреть права собственности на объекты, построенные десятилетия назад, является новым вызовом для столичного рынка недвижимости.
Адвокат Александр Собкович уверен: такая схема может существовать в ситуации, когда нет оперативной реакции правоохранителей. При этом рейдерство не только оставляет жертв схем без собственности, но и вредит репутации Украины и удерживает потенциальных инвесторов от того, чтобы вкладывать свои средства в Украину.
OBOZ.UA продолжит следить за ситуацией. Мы также обратились с официальным запросом в "ТРЕСТ Киевгорстрой-1" и опубликуем их комментарий, как только они предоставят его редакции.